Mercado de crédito imobiliário: um estudo da percepção de construtores da cidade do Rio de Janeiro-RJ

Abstract

O mercado imobiliário é o mecanismo social de coordenação das decisões individuais de localização e uso do solo urbano, de forma que desta coordenação surge uma cidade cujo solo urbano é (ou deveria ser) utilizado da forma mais eficiente. Cabe a esse mercado conciliar a liberdade de ação individual com a eficiência no uso dos recursos da sociedade. Os sistemas de crédito imobiliário, que são instrumentos de regulação do regime urbano, possuem uma relevância bastante considerável, posto que os mesmos sejam estratégicos para a estruturação e a consolidação do mercado imobiliário urbano capitalista. O objetivo deste estudo consiste em comparar a percepção de três construtores de imóveis residenciais com sede na cidade do Rio de Janeiro, em momentos distintos de maturidade operacional, quanto a obtenção de recursos financeiros para alavancagem de sua produção e posicionamento no mercado, através do Mercado de Crédito Imobiliário. A escolha do setor de construção civil residencial se dá pela sua evolução ao longo das últimas décadas mesmo com a crise dos últimos anos e com a redução dos postos de trabalho, o crescimento do setor lhe permitiu assumir um papel de liderança em termos de investimentos, absorção de mão-de-obra e geração de postos de trabalho. A metodologia usada foi a pesquisa bibliográfica seguida de estudo de casos múltiplos. O estudo de caso teve como principal objetivo promover uma reflexão crítica junto às premissas assumidas na formulação das hipóteses de partida para a pesquisa, reconhecendo com maior profundidade os principais acontecimentos da ultima década para o crescimento do mercado imobiliário, os obstáculos na evolução do mercado do crédito imobiliário enfrentados pelas empresas, dentre outros aspectos. Considerando a hipótese de que a velocidade, o grau de desenvolvimento e a quantidade de oportunidades das construtoras, nos últimos 5 anos, foi muito superior ao que foi vivido pelas construtoras no passado mais remoto e que o acesso ao mercado de crédito imobiliário tem sido fator determinante para o posicionamento destas construtoras no mercado imobiliário. Os principais resultados obtidos apontam para uma grande dependência da construção civil residencial em relação a um funding específico do financiamento a produção o Plano Empresário oferecido pelas instituições financeiras tradicionais. Além disso, os principais pontos para melhoria do mercado, apontados pelos entrevistados, foram: a desoneração fiscal da mão-de-obra, medidas fiscais em busca de redução dos tributos relacionados a venda e financiamento de imóveis e adicionalmente a desburocratização do processo de aprovação de projetos que tem provocado insegurança jurídica no setor.